個人事業主&法人のための不動産担保ローンガイドin福岡

福岡の個人事業・法人経営者のための不動産担保ローン利用の手引

金利について知る

ここでは、不動産担保ローンの金利について説明しています。

不動産担保ローンの上限金利

不動産担保ローンの金利は、利息制限法によって規定されています。利息制限法で定められている金利は、融資元金の金額によって次のように変わります。

  • 融資元本が10万円未満…年20%
  • 融資元本が10万円以上100万円未満…年18%
  • 融資元本が100万円以上…年15%

利息制限法では、利息が上記の利率で計算した金額より高い場合、その超えた金額分については無効と定めています。

通常の融資額が100万円を超えることが一般的な不動産担保ローンでは、上限金利は15%と考えて良いと思います。

契約年率(表面金利)と実質年率

貸金業法では、貸金業者が融資する場合の金利(利率)について契約書上の利率(契約年率・表面金利)だけではなく、表面利率と事務手数料などの「みなし利息(融資元本以外に金融会社が受け取る金銭)」を含めた総額を年率に換算して表示するように定めています。

年率に換算した総額の利率を、実質年率または実質金利と呼んでいます。利息制限法では、100万円を超える融資の上限金利を15%に定めているため、実質年率が15%を超える契約は違法になります。

【例】金利15% 事務手数料3%の場合、上限金利15%を越える契約になります。

また6ヵ月で返済するような契約の場合では、「金利12% 事務手数料3%」でも事務手数料の年率換算が6%になるため、利息制限法の上限金利を超えてしまいます。

繰り上げ返済をする場合の解約手数料も「みなし利息」になるので、それまでの経過期間(返済回数)と融資残高、解約手数料などを総合的に計算し直して、利息の合計が15%以内になるように調整しなければなりません。

固定金利と変動金利

不動産担保ローンにも、住宅ローンと同じように固定金利方式と変動金利方式があります。

固定金利と変動金利はどちらが得かという比較をよく見かけますが、今後の金利の動向が確定しているわけではないので、一概にどちらが得と決めつけることは困難です。

しかし次の例を見ると、固定金利と変動金利の違いが理解しやすいかも知れません。

【例1】固定金利3.0%で3,000万円を30年返済で借りた場合
元金返済額 3,000万円 + 利息支払額 1,553万3,001円 = 合計 4,553万3,001円

【例2】変動金利1%で3,000万円を30年返済で借り、5年ごとに金利が1%ずつ上昇して最終的に6%になった場合
元金返済額 3,000万円 + 利息支払額 1,330万9,260円 = 合計 4,330万9,260円

上の2つの例を比べると、変動金利で借りた方が固定金利で借りるより 222万3,741円も安くなっています。

利息は元金残高に金利を掛けて決定するため、元金残高が多い最初の期間の金利が安い変動金利方式の方が全体的に利息額が少なくなったわけです。

とはいえ、この例だけを見て変動金利の方が得と考えるのは早計で、実際には毎月の返済額が決まっている固定金利方式の方が事業計画が立てやすいという利点もあります。

不動産担保ローンを利用する際には、金融会社ともよく相談した上で、事業の状況に合った返済方式を選ぶようにすることが大切でしょう。